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jueves, 7 de abril de 2011

La exoneración de gastos comunes no afecta a terceros en ausencia de publicidad registral

[Jurisprudencia Propiedad Horizontal - Gastos comunes]


El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones de los propietarios de la comunidad la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

La expresión "o a lo especialmente establecido",  permite que ciertos pisos o locales puedan estar exonerados de contribuir a determinados gastos, pero siempre, y como ya se vio en otra entrada, teniendo en cuenta que la exoneración de gastos comunes exige la autorización titular, estatutaria o de la comunidad por unanimidad. Pero además, si la autorización comunitaria de exoneración de gastos o el cambio en la forma de contribuir a los gastos comunes no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, entonces, estos acuerdos, no afectarán a terceros (futuros propietarios).

Sentencia del Tribunal Supremo, 26-03-2008
Extracto


"(...) aunque es factible la integración de las cláusulas de exoneración en el Título Constitutivo, por tratarse de una excepción a la regla general que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios, esa situación ha de ser interpretada de manera restrictiva (SSTS de 25 de junio y 3 de julio de 1984 ), y, en todo caso, para su validez han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral.

En el supuesto debatido, el Registrador de la Propiedad ha denegado la inscripción de las cláusulas que nos ocupan por infringir los artículos 5 y 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, sin que exista constancia en las actuaciones de la formulación de recurso contra dicha decisión.

Igualmente, esta Sala rechaza el planteamiento del motivo respecto a la negación de que la Comunidad de Propietarios sea "tercera" a los efectos de la aplicación de las normas objeto de la petición de nulidad de las cláusulas cuya inscripción fue denegada, toda vez que la condición de "tercero" en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad."

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