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lunes, 6 de junio de 2011

Contrato entre Comunidad de Propietarios y Administrador: naturaleza jurídica

[Jurisprudencia Propiedad Horizontal - Administrador de Fincas]


La naturaleza jurídica de la relación contractual entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador de Fincas ha venido dando lugar a dos posturas doctrinales y jurisprudenciales. Así, mientras una de las posturas defiende que se trata de una relación de mandato, la otra se decanta por que se trata de una relación de prestación de servicios. No obstante, como señala la siguiente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, en los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio.

La siguiente sentencia realiza un estudio de dichas posturas en relación al derecho de indemnización que, en su caso, tendría el Administrador de Fincas al ser cesado de su cargo antes de la finalización de su contrato.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 30-03-2011
Extracto


"Dos son las posturas que se han mantenido en la doctrina y en la jurisprudencia menor respecto a la naturaleza jurídica de este contrato celebrado entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador.

Según una de estas posturas, se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el artículo 1.544 del Código Civil , en virtud del cual el arrendador (el Administrador) se obliga a prestar el servicio que se especifica en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (amen de cualquier otro que se pacte en el contrato) y el arrendatario a pagar un precio cierto por ello; Encontrándose la relación jurídica sometida, en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Dado que el contrato de arrendamiento de servicios genera obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, en base a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo pactado, cuando el arrendador incumpla sus obligaciones y sin que de esta resolución anticipada de la relación contractual, que puede hacerse extrajudicialmente (sin perjuicio de su posterior control judicial), se derive indemnización alguna a favor del arrendador. Pero si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el artículo 1.124 del Código Civil , nos encontraríamos ante un contratante, el arrendatario, que habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil, a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (artículo 1.106 del Código Civil).

Según la otra de las posturas se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de Propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de mandato, previsto en el artículo 1.709 del Código Civil , retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil) y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza de tal; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1944). Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código Civil: "El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato". Con lo que se desarrolla lo preceptuado en el número 1º del artículo precedente, el 1.732 ("El mandato se acaba por su revocación"). De ahí que, en principio, el mandatario, ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario (artículo 1.729 del Código Civil; la antítesis de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento del mandato son los derivados de su revocación). Pero esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, para la cual, la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una "justa causa" para la revocación (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1963, R.J. Ar. 5363 ; de 25 de noviembre de 1983, R.J. Ar. 6502 ; número 166/1998 de 3 de marzo de 1998 , R.J. Ar. 1129).

En los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio. Y ello en base a la dicción del párrafo segundo del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en el que se emplea la palabra "mandato", o bien acudiendo al criterio de la "sustituibilidad" que se emplea en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal de 14 de marzo de 1986 (R.J. Ar. 1252) para distinguir el mandato del arrendamiento de servicios. Pero la discrepancia surge respecto a lo que ha de entenderse por "justa causa de revocabilidad" a los efectos de privar al mandatario de la indemnización de daños y perjuicios.

Para unos, la justa causa de revocabilidad debe identificarse con el incumplimiento obligacional del mandatario en los mismos términos en que se contempla en el artículo 1.124 del Código Civil para facultar la resolución de la relación jurídica contractual con obligaciones reciprocas.

Para otros, la concurrencia de la justa causa de revocabilidad no precisa de la constatación de un incumplimiento obligacional del mandatario en los términos del artículo 1.124 del Código Civil, bastando con que se aprecie que la revocación del mandato no responde a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés del mandante sino a una actuación del mandatario que, en aplicación de parámetros objetivos, conduce a una pérdida de confianza del mandante respecto del mandatario.

Nos inclinamos por la segunda de las posturas, ya que nos parece contradictorio acudir a la primera de las posturas tras rechazar como naturaleza jurídica del contrato la de arrendamiento de servicios para decantarnos por el mandato".

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