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miércoles, 29 de junio de 2011

Obras de cerramiento y cambio de uso de trastero a despacho

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Estatutos - Elementos comunes - Obras - Locales]


Establece el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador".

Ya se vio en otras entradas ("Locales comerciales y obras en elementos comunes autorizadas en los estatutos", "Obras permitidas en los Estatutos de la Comunidad que afectan a elementos comunes") que es jurisprudencia del Tribunal Supremo que los Estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas. Más concretamente, se ha declarado la nulidad de aquellos Estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes. Tal doctrina, sin embargo se atempera cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (STS 15 de octubre de 2009).

En el caso concreto de la siguiente sentencia (se trata de unos trasteros bajo cubierta), el Tribunal Supremo entiende que "no existe razón alguna para no dar el mismo tratamiento a estos trasteros bajo cubierta en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal" que el que se dispensa a los bajos comerciales.

Sentencia del Tribunal Supremo, 01-06-2011
Extracto


"Estamos, en definitiva, ante un trastero de la parte cubierta del edificio para el que no solo no existe prohibición específica de cambio de uso, sino que tiene el amparo de una cláusula muy específica, concreta, clara y en ningún caso sorpresiva para los demás comuneros, que se incorpora al título constitutivo con el evidente propósito de beneficiar en el futuro a sus propietarios en razón al cambio de la normativa urbanística que les permita, como sucede con los locales, el uso de las superficies bajo cubierta como áticos, con la previsión incluso de cuota o coeficiente de participación que les corresponde; razón por la cual se exigió la preceptiva licencia municipal.

Es evidente, por tanto, como sostiene la sentencia, que << la ejecución de las obras de cerramiento de terrazas (autorizadas expresamente en el título constitutivo sin necesidad del consentimiento de la Comunidad de Propietarios) tienen que afectar a la configuración externa del edificio y muy especialmente a la cubierta (de ahí la necesidad y obligación de obtener las oportunas licencias municipales, como exige el título constitutivo). Por tanto, aún cuando se esté afectando a elementos comunes no es menos cierto que esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, pues difícilmente se puede proceder al cerramiento de unas terrazas sin alterar la configuración externa del edificio o la cubierta del mismo.

Por otra parte, no puede afirmarse que existan contravenciones de tipo administrativo cuando existe concedida una licencia para la legalización de la obra ejecutada, de cuya adecuación final a la normativa urbanística dependerá la obtención de la licencia de ocupación>>.

[...] En definitiva, aunque la Jurisprudencia señala que los estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, no existe razón alguna para no dar el mismo tratamiento a estos trasteros bajo cubierta en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que el que se dispensa a los bajos comerciales cuando esta autorización previa y afectación de elementos comunes por el Título o los Estatutos se hace efectiva por sus propietario, y no afectan a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudican el derecho de otro propietario, aspecto este que si puede y debe controlar la comunidad de propietarios para evitar los posibles excesos en su ejecución".

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