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miércoles, 3 de agosto de 2011

Supresión de barreras arquitectónicas en Comunidades de Propietarios: Procedimiento

[Guías Comunidades de Propietarios - Barreras arquitectónicas]


Actualización del 03-08-2011: Esta entrada fue publicada originalmente el 14-06-2011. Hoy 3 de agosto entra en vigor la Ley 26-2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad que, entre otras, lleva a cabo la modificación de los artículos 10.2 y 11.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), por lo que habrá que tener en cuenta que cuando se habla de que "no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes" hay que entender que ya no son tres mensualidades, sino doce.

Además, la obligación que establece el primer párrafo del artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) "no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales".

Entrada original


El siguiente artículo, cuyo autor es Jesús Pérez García (Abogado y Miembro de Honor del Colegio de Administradores de Fincas de Granada) fue publicado en la revista "El Administrador" nº 45 (septiembre de 2010) del Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas.

El párrafo 2 del artículo 1 de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, dispone que las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas se realizarán de acuerdo con lo prevenido en esta Ley, la cual señala diversos trámites que el usuario deberá seguir para obtener la autorización de la comunidad de propietarios que le permita realizar las obras.

El procedimiento a seguir en estos trámites se desarrolla en los apartados siguientes.

1.- Solicitud y documentos


El titular o, en su caso, el usuario notificará por escrito a la comunidad de propietarios la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía y acompañará al escrito de notificación las certificaciones a que se refiere el artículo 3, así como el proyecto técnico detallado de las obras a realizar (artl 4.1).

Titulares son el propietario, usufructuario, arrendatario o subarrendatario de la finca urbana (art. 2.1) y usuarios se consideran el cónyuge, la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y los familiares que convivan con el titular, así como los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el mismo (arts. 2.2). En este último supuesto, si las obras se han de ejecutar en el interior del centro de trabajo, la notificación mencionada se realizará además al empresario (art. 4.2).

Es aconsejable que la necesidad de ejecutar las obras se acredite mediante certificado o informe técnico que se aportará con la documentación.

La condición de minusválido se acreditará con certificación de la Administración competente y la relación de parentesco con certificado del Registro Civil (art. 3.4). Además, la convivencia se puede acreditar con certificado del Ayuntamiento y la relación laboral con certificado de la empresa o de la Tesorería General de la S.S., donde consta que la empresa cotiza por el trabajador.

El proyecto técnico de obra a realizar estará suscrito por el profesional competente (generalmente arquitecto técnico) y visado por el Colegio oficial a que el mismo pertenezca.

2.- Consentimiento u oposición


En el plazo máximo de sesenta días el propietario, la comunidad o la mancomunidad de propietarios y, en su caso, el empresario comunicarán al solicitante (el texto legal llama “solicitante” a la persona obligada a notificar la necesidad de ejecutar las obras de adecuación) su consentimiento o su oposición “razonada” a la ejecución de las obras (art. 5). Es de notar que en el cómputo del plazo de sesenta días no se excluyen los días inhábiles (art. 8º.2 del CC) y que la oposición a las obras tiene que ser razonada, es decir, apoyada con razonamientos, por lo que una negativa sin más explicación no cumpliría el precepto legal y, por lo mismo, correría el riesgo de que pudiera entenderse consentida la ejecución de las obras.

Transcurrido dicho plazo sin efectuar la expresada comunicación, se entenderá consentida la ejecución de las obras de adecuación y éstas podrán iniciarse una vez que se obtengan las autorizaciones administrativas precisas. La oposición comunicada fuera de plazo carecerá de eficacia y no impedirá la realización de las obras.

Cuando la respuesta sea de oposición a las obras proyectadas, cabe la posibilidad de que en la comunicación que se dirija al solicitante se le propongan las soluciones alternativas que se estimen pertinentes, en cuyo supuesto deberá comunicar el solicitante su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de las acciones previstas en el art. 6 de la Ley.

3.- Acuerdo comunitario


Cuando las obras de adecuación deban ser autorizadas o denegadas por una comunidad de propietarios, lo expuesto en el apartado anterior hay que complementarlo con lo establecido en el párrafo 3º y siguientes de la norma lª del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (redactado por la Ley 8/1999), que ampara la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

En estos supuestos se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; y a los efectos establecidos en el párrafo anterior (continúa diciendo el párrafo 4º), se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 (de la LPH), no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. En relación con estos requisitos, conviene hacer algunas precisiones:

1ª. Los propietarios que no asistan a la junta tuvieron que ser debidamente citados a la misma, pues en otro caso se infringiría el art. 16.2 de la LPH, que ordena practicar las citaciones en la forma establecida en el art. 9, y esta falta de citación permitiría impugnar el acuerdo adoptado, conforme a lo establecido en el art. 18.1.a) de la misma Ley.

2ª. Los propietarios ausentes de la junta tienen que ser informados del acuerdo adoptado por los presentes; y por lo tanto, si en esta primera fase no votan a favor de la realización de la obra o del establecimiento del nuevo servicio común la mayoría de los propietarios presentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes, no se habría adoptado acuerdo en la junta celebrada. Por la misma razón, no habría acuerdo que deba ser objeto de comunicación, ni los propietarios ausentes que no manifestaren su discrepancia dentro de plazo se pueden computar como favorables a un acuerdo que en realidad no existe. El procedimiento dentro de la comunidad terminaría al concluir la sesión de la junta.

3ª. La información del acuerdo a los propietarios ausentes se hará conforme al procedimiento establecido en el art. 9, o sea, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, según declara la letra h) del apartado l. Entre estos medios de comunicación cabe citar el telegrama (admitido como válido en SAP de Valencia de 6 de mayo de 2002, citada por Ventura-Traveset en Derecho de Propiedad Horizontal, 2007, pág. 595), el burofax, aunque ambos medios corren el riesgo de que sean rehusados por el destinatario, el acto de conciliación y el acta notarial. La carta por correo certificado debe descartarse, pues, aunque se remita con acuse de recibo, el resguardo de Correos acredita el envío, pero no su contenido. La notificación a través del tablón de anuncios de la comunidad tiene carácter supletorio y sólo se aplica en los casos previstos.

Por último, el párrafo 5º declara que los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma (entre ellos los adoptados conforme a los párrafos 3º y 4º) obligan a todos los propietarios; y la aplicación de este precepto legal ha planteado dudas en su interpretación, después de la redacción que la D.A. 3ª de la Ley 51/003, de 2 de diciembre, ha dado a los arts. 10 y 11 y a la norma 1ª del art. 17 de la LPH.

Actualmente, el párrafo 3º de la norma 1ª del art. 17 dispone que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la “supresión de barreras arquitectónicas” requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios y cuotas, “sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley”; y por otra parte, el art. 10.2 obliga a la comunidad a realizar, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, obras de “accesibilidad”, cuyo importe total “no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”, y el art. 11.3 dispone que, cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de “accesibilidad”, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe “exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”. La aparente contradicción de estos textos legales (en un caso el propietario puede eludir el pago, si el importe de las obras excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y el otro tienen que contribuir todos los propietarios) ha dado origen a sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales interpretando estos preceptos legales. La cuestión la aclara una STS de 18 de diciembre de 2008 (RJ 158/09), que establece doctrina jurisprudencial a través de un recurso de interés casacional, relacionado con la instalación de un ascensor en un edificio comunitario. En ella razona que “dicha cuestión ha sido objeto del artículo 17, regla 1ª, en virtud de la Ley 8/1999, a fin de que se pueda acordar, con la obligación de todos los comuneros de participación y pago, cuando se alcance el ‘quorum’ determinado en ese precepto” y que la instalación del servicio de ascensor, “aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble,...también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución no tuviera que ser asumida por todos los condueños”. En los mismos términos se ha pronunciado otra STS de 18 de diciembre de 2008 (RJ 157/09), la cual señala además la diferencia que resulta de que en los arts. 10 y 11 de la LPH “se menciona la ‘accesibilidad’ y en el art. 17.1a, párrafo 3º, se hace referencia a la ‘supresión de barreras arquitectónicas”.

Conviene aclarar que, cuando la comunidad asume la ejecución de la obra, el acuerdo obliga a todos los propietarios (art. 17.1ª, párr. 5º, de la LPH), pero, cuando el acuerdo se limita a consentir que el solicitante realice la obra, los gastos de la misma correrán a cargo de éste y no de la comunidad (art. 7 de la Ley 15/1995).

4.- Resolución judicial


Comunicada en el tiempo y la forma señalados la oposición a las obras de adecuación o no aceptadas, en su caso, las soluciones alternativas propuestas por la comunidad, el solicitante podrá acudir a la jurisdicción civil en defensa de su derecho. El procedimiento se sustanciará por los trámites del juicio verbal y, si acredita que concurren los requisitos establecidos en la Ley 15/1995, el juez dictará sentencia reconociendo su derecho a ejecutar las obras (art. 6).

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