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jueves, 21 de julio de 2011

Apertura de ventanas o huecos en fachadas de locales comerciales sin necesidad de unanimidad

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Fachadas - Locales comerciales]


De conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para la válida adopción de un acuerdo en junta de propietarios que implique la modificación elementos comunes, es necesaria la unanimidad salvo para las excepciones que en el mencionado artículo 17 LPH se citan. No obstante, como ya se ha visto en otras entradas ("En alteración de fachadas no cabe identica interpretación entre locales comerciales y pisos","Obras de alteración de fachadas realizadas por propietarios de locales comerciales") y se argumenta en la siguiente sentencia del Tribunal Supremo del 01-06-2011, "en el examen de situaciones en las que los propietarios de locales comerciales precisan la apertura de huecos en la fachada del edificio, esta Sala considera que deben ser interpretadas de modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías".

Sentencia del Tribunal Supremo, 01-06-2011
Extacto


"DECIMOSEGUNDO.- Realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales.

A) Con carácter general, tal y como expone el recurrente no resulta discutible que la realización de obras que afectan a elementos comunes de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal precisan del consentimiento unánime de todos los copropietarios, así se declara en sentencias de esta Sala más recientes que las citadas por el recurrente, como es el caso de la Sentencia de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] o de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]). Sin embargo en el examen de situaciones en las que los propietarios de locales comerciales precisan la apertura de huecos en la fachada del edificio, esta Sala considera que deben ser interpretadas de modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada. De este modo la STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se vaya a llevar a cabo en los locales. Estos argumentos permiten que los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja puedan llegar a ejecutar válidamente obras adecuadas a las necesidades de la actividad comercial a desarrollar, que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios.

B) La aplicación de esta doctrina al caso que se examina conduce a la desestimación del recurso. Los argumentos que aporta el recurrente, en general, suponen una negación de un hecho que resulta el fundamento esencial de la decisión adoptada por la Audiencia Provincial, como es que el acuerdo cuya nulidad se pretende trae causa de uno anterior en el que unánimemente la comunidad de propietarios aprobó los acuerdos que posteriormente configuraron la transacción negociada entre el presidente de la comunidad, en nombre de ésta y el propietario de los locales comerciales. Por ello niega la sentencia que pueda declararse la nulidad del acuerdo impugnado, ya que, los diferentes apartados que lo configuran fueron previamente aprobados con la mayoría exigible. Partiendo de este hecho esencial, la Audiencia Provincial examina el único punto del acuerdo cuya nulidad fue declarada por el Juzgado de Primera Instancia, relativo a la facultad del propietario de los locales de abrir huecos o ventanas en la fachada de uno de ellos, y declara que, en este supuesto, no sería preciso el acuerdo unánime de los comuneros. Esta declaración es plenamente acorde con la doctrina de esta Sala en los términos que ya han sido expuestos, motivo por el que los argumentos del recurrente respecto a la nulidad del acuerdo que permite al propietario del local abrir huecos o ventanas deben ser rechazados".

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