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jueves, 14 de julio de 2011

Cubiertas de edificios y terrazas: Elementos comunes por naturaleza y por destino

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Cubiertas y terrazas]


Ya se vio en la entrada "Definición de elementos comunes de la propiedad horizontal" que estos elementos pueden serlo por naturaleza (imprescindibles para el adecuado uso y disfrute de pisos y locales) o por destino, de manera que los que lo son por destino, al contrario de los que lo son por naturaleza, pueden quedar desafectados a través del Título Constitutivo o por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios atribuyéndose su uso exclusivo a uno o varios propietarios, aunque sin perder su naturaleza común.

En la siguiente sentencia, el Tribunal Supremo determina que si bien las terrazas situadas en las cubiertas de los edificios son elementos comunes por destino y por tanto pueden se objeto de desafectación y atribuirse su uso exclusivo a uno o varios propietarios, las cubiertas en si mismas son elementos comunes por naturaleza.

Sentencia del Tribunal Supremo, 08-04-2011
Extracto


"En este sentido se debe señalar que de una detenida lectura de las resoluciones que se citan, resulta que en ninguna de ellas se examina el supuesto de hecho que es defendido por la parte recurrente, a saber, que la cubierta del edificio puede quedar desafectada al límite de atribuir su propiedad exclusiva a uno de los copropietarios. Esto es así porque de alguna de las resoluciones que se citan se resuelven situaciones relativas a la naturaleza privativa o no de terrazas, que no tienen la cualidad de constituir la cubierta del edificio (así las SSTS 23 de febrero de 1993 y 15 de marzo de 1985) y en otras se analiza la posibilidad de que las terrazas que constituyen una parte de la cubierta del edificio, puedan quedar desafectadas, a los efectos de su uso privativo por parte de alguno de los copropietarios (SSTS 6 de julio de 2006, 8 de octubre de 1999, entre otras).

Ciertamente, como señala el recurrente, la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 CC, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino. En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del Título Constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.

De las sentencias que se citan por el recurrente, cabe concluir que, sin duda, las terrazas los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios sin embargo ninguna de las resoluciones que aporta refieren la posibilidad de atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor.

B) La recurrente defiende en todo caso, que la terraza del actor, incluyendo la cubierta del edificio es un elemento de naturaleza privativa, tal y como prevén los estatutos de la comunidad. Lo cierto es que los estatutos se limitan a señalar el carácter privativo de la terraza del actor, pese a ser cubierta del edificio, pero no se dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. En definitiva, esta Sala no comparte el criterio de la Audiencia Provincial cuando afirma que la terraza litigiosa es, en todo caso, un elemento común por naturaleza ya que, como se ha indicado las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección, por lo que en este punto el recurso de casación podría ser estimado. Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edificio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina".

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