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lunes, 4 de julio de 2011

Obras en elementos comunes autorizadas por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios (STS 17-03-2011)

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Estatutos - Obras]

Ya vimos en algunas entradas anteriores ("Locales comerciales y obras en elementos comunes autorizadas en los estatutos", "Obras permitidas en los Estatutos de la Comunidad que afectan a elementos comunes", "Los Estatutos no pueden autorizar obras en terrazas de viviendas si alteran elementos comunes" [Doctrina Jurisprudencial]) que según las más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo no es válida la autorización previa y genérica contenida en los Estatutos de las comunidades de propietarios para realizar obras que afecten a elementos comunes y que no exija una autorización unánime prestada por los copropietarios, si bien, dicha jurisprudencia se atempera, únicamente, cuando se trata de obras realizadas por los propietarios de los locales comerciales de las plantas bajas de los edificios y siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (STS 15 de octubre de 2009).

Sentencia del Tribunal Supremo, 17-03-2011
Extracto


B) Con carácter general esta Sala ha declarado que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del Título Constitutivo, (...) A ello se debe añadir que el Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, no pueden resultar contrarios a las normas de derecho imperativo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [RC nº. 861/2004] y de 17 de febrero de 2010 [RC nº. 1958/2005]). Esta jurisprudencia, como ya se avanzaba, únicamente se atempera, cuando se trata de obras realizadas por los propietarios de los locales comerciales de las plantas bajas de los edificios.

Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la preferencia del Derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente:

'Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada-para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones'.

En definitiva, la validez de una autorización previa y genérica contenida en los Estatutos de la Comunidad para realizar obras que afecten a elementos comunes, y que no exija una autorización unánime prestada por los copropietarios, es rechazada.

C) La Audiencia Provincial, en definitiva, no realiza una interpretación de los preceptos que se consideran vulnerados, contraria a los criterios fijados por este Tribunal, sino, muy al contrario, al rechazar que sea lícita la obra realizada por la recurrente, por afectar a un elemento común y no haber obtenido el consentimiento unánime de la comunidad, pese a constar una autorización genérica en los Estatutos de la Comunidad, se acomoda a la más reciente jurisprudencia".

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