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miércoles, 31 de agosto de 2011

Locales en comunidades y exoneración genérica de gastos basada en el no uso de un servicio

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Gastos comunes - Exoneración]


Establece el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) como una de las obligaciones de los propietarios la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y el artículo 9.2 LPH que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 LPH.

No obstante, ya se vio que conforme a la expresión "o a lo especialmente establecido" recogida en el mencionado artículo 9.1 e) LPH puede establecerse una exoneración de determinados gastos comunes mediante disposición en el  Título Constitutivo, los Estatutos o acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios ("Exoneración de gastos comunes. Necesidad de autorización titular, estatutaria o comunitaria por unanimidad").

Por su parte, en la entrada "La exoneración genérica de gastos de ascensor incluye los ordinarios y los extraordinarios" (STS 18-11-2009), se vio que cuando en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad de propietarios se habla genericamente de "gastos de ascensor", sin más aclaraciones, la exoneración es total, de tal manera que no se podrán cargar los gastos ordinarios ni tampoco los extraordinarios a quienes disfrutan de tal exoneración.

En este caso, que trata de la sustitución del ascensor, el Tribunal Supremo vuelve a reiterar como doctrina jurisprudencial que "las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios".

Sentencia del Tribunal Supremo, 07-06-2011
Extracto


"Las sentencias de esta Sala de 3 de febrero de 1994 y 30 de diciembre de 1993, citadas por el recurrente establecen que cuando se fija un régimen peculiar en los estatutos para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, caracterizado por la exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios de ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino que debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor existente por otro nuevo.

Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, RC n.º 956/2005, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.

No habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, se aprecia, en suma, la infracción denunciada.

Este razonamiento no se opone a lo dispuesto en la reciente STS de 20 de octubre de 2010, RC n.º 2218/2006 en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.

Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios".

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