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martes, 20 de septiembre de 2011

Modificación del Título Constitutivo por el promotor tras la venta mediante documento privado

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Título Constitutivo - Promotoras]


El otorgamiento y modificación del Título Constitutivo de la propiedad horizontal mientras exista un propietario único (generalmente el promotor en edificaciones de nueva construcción) corresponde, obviamente, a este, si bien, una vez que exista más de un propietario es necesaria la unanimidad para la modificación del Título Constitutivo [norma 1ª artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)]. Ahora bien, ¿existe una transmisión patrimonial efectiva de la vivienda o local mediante solo un contrato privado de compraventa de manera que el promotor ya no pueda modificar el Título Constitutivo si no es mediante el acuerdo unánime con todos aquellos que han firmado un contrato privado de compraventa? El Tribunal Supremo entiende que si bien la compraventa no requiere la solemnidad de documento público, el documento privado no acredita, por si sólo, la efectiva transmisión patrimonial, pues para ello debe ir complementado con al entrega efectiva de la vivienda o local al comprador.

Sentencia del Tribunal Supremo, 11-12-2009
Extracto


"De ordinario, el promotor redacta y otorga la escritura de división horizontal, con la asignación de la cuota de participación de cada piso, local o cualquier finca independiente del edificio.

En el supuesto de que el promotor haya efectuado la división y asignación de cuotas cuando hubiera transmitido pisos o locales en documento privado, procede manifestar que, conforme determina el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, no es admisible ese otorgamiento, toda vez que ya no es el dueño único, amén de que la compraventa no requiere la solemnidad de documento público, a tenor del artículo 1280 del Código Civil, pero corresponde distinguir si el contrato se ha consumado con la entrega de la cosa, de conformidad con el artículo 1462 del Código Civil, ya que en la primera coyuntura no habrá dueño único, mientras que en otro caso mantendrá dicha condición.

En el supuesto debatido, se suscita una cuestión plenamente jurídica, consistente en si el contrato privado de compraventa de vivienda de un inmueble, con reserva de dominio, y sin entrega aún de llaves, confiere al comprador el derecho para concurrir al otorgamiento de la escritura de constitución, o en su caso de modificación de la Propiedad Horizontal.

Es evidente que, según reiterada doctrina jurisprudencial, seguida en los últimos tiempos, la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por si sólo la efectiva transmisión patrimonial pretendida y, al ser el promotor el único propietario, tiene el amparo del ordenamiento jurídico para llevar a cabo la modificación del Título Constitutivo de la división horizontal.

En el caso que nos ocupa, resulta acreditado que los contratos privados de compraventa de vivienda, garaje y trastero son de fechas 15 de diciembre de 1998 y 5 de octubre de 2000, habiéndose pactado que hasta que no se hayan satisfecho todas las cantidades estipuladas, la propiedad queda a favor de la vendedora, la entrega de las llaves se realiza el 3 de mayo de 2002 y el otorgamiento de la escritura pública, donde consta haber recibido la totalidad del precio, se realiza el 6 de mayo de 2002, es decir, hasta esa fecha la promotora está facultada para modificar el Título Constitutivo al ser la única dueña del edificio, de manera que tanto la declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal (escritura de 21 de diciembre de 1998, inscrita en el Registro de la Propiedad el 15 de marzo de 1999), escritura de terminación de la obra de fecha 25 de febrero de 2002 y, rectificada por escritura de 25 de abril de 2002, son de fecha anterior a la efectiva transmisión de la propiedad".

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