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viernes, 20 de enero de 2012

Exoneración de gastos en los estatutos por un servicio del que se hace uso efectivo

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Gastos comunes - Estatutos - Locales]


La existencia de cláusulas, basadas en el no uso de un servicio, en los estatutos de la comunidad exonerando de determinados gastos (ascensor, portería, escalera…) a los locales comerciales es frecuente y tiene su base legal, como se ha visto entre otras en la entrada "El reparto de los gastos comunes entre los propietarios", en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Ahora bien, ¿qué ocurre si un local o vivienda que está exonerado en los estatutos de contribuir a los gastos de un determinado servicio basado en su no uso hace una utilización efectiva del mismo? La Audiencia Provincial de Madrid, en un caso sobre el servicio de portería, entendió en su momento (la jurisprudencia sobre esta situación es muy escasa) que un local que hace un uso real del servicio de portería debe contribuir a su mantenimiento aún estando exonerado en los estatutos.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 22-06-2004
Extracto


"En la sentencia recurrida se establece que, la cuestionada, como todas las cláusulas estatutarias exonerativas, debe ser objeto de interpretación restrictiva, en cuanto supone una excepción a la regla general contenida en el art. 9 de la LPH, que establece, sin exclusiones, la obligación de contribuir todos los copropietarios a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación; de modo que, si en los estatutos se establece la exención de pago a los locales, junto a la de quienes también están exentos por no disponer de algún servicio, la norma debe interpretarse en el sentido de que si los servicios se pueden utilizar y se utilizan, los propietarios han de contribuir a sufragar sus costes, y en este supuesto se ha probado que del servicio de portería se hace uso desde el local del demandante, de modo que, consecuentemente, su propietario no se puede eximir del pago y procede la desestimación de la demanda.

TERCERO.-Esta resolución debe ser confirmada por sus propios e iguales fundamentos, puesto que en ella no hay infracción alguna de la ley, ni de los principios que inspiran lo dispuesto en los arts. 1281 C.C. y 5 y 9 de la LPH, que invoca el apelante; ni se produce error alguno en la interpretación que las normas estatutarias; por más que, aun cuando específicamente se estableciera la exención de pago y ésta se hallara amparada por la ley, que permite alterar el régimen de contribución general a los gastos, sería muy cuestionable que la exclusión prevaleciera sobre la justa contribución a un servicio que se utiliza. Y en el presente supuesto está claramente demostrado que desde el local del demandante se utiliza ampliamente el servicio de portería, sin que las actuaciones acreditadas en que consiste, se puedan calificar de favores personales del portero al arrendatario que regenta el local de negocio, y que no benefician al propietario; pues, aunque no los obtenga personalmente, se le prestan en función de su cuota de participación en la Comunidad, y no son simples favores, sino cumplimiento de las obligaciones reglamentarias de portería, la recepción y entrega de envíos y paquetes, la reserva y entrega de correspondencia, extracción de basura, cobro de recibos, lectura de contadores, incidencias en la calefacción, y, sobre todo, el depósito de las llaves del local, pues, como establece el art. 13 del Convenio de 24 de Mayo de 2001...".

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