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martes, 17 de enero de 2012

Unanimidad para cambiar el cerramiento por celosías de los balcones (alteración de fachada)

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Fachadas - Balcones - Cerramientos]


Establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que cualquier alteración de la estructura del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, es decir, el recogido en la norma 1ª del artículo 17 LPH que dispone que se requiere la unanimidad para aquellos acuerdos que supongan la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, con las excepciones que en el mismo artículo se establecen ("La alteración de elementos comunes exige unanimidad, salvo excepciones").

En este caso una propietaria ejercita acción de nulidad contra el acuerdo de la Junta de Propietarios relativo a la sustitución de los balcones del lado derecho del inmueble por otros que incorporan un cerramiento con una celosía de 44 cm más de longitud que la entonces existente, por no respetar el régimen de unanimidad exigido por el art. 12 con relación al art. 17.1 LPH para los acuerdos que comportan modificación de los elementos comunes. La Comunidad demandada, que se opuso a la demanda, alegó que la obra de sustitución de los balcones es necesaria para la conservación de las terrazas y para su utilización en las debidas condiciones de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, y, por tanto, teniendo por objeto la obra acordada el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, no es necesaria la unanimidad para su adopción siendo suficiente el régimen ordinario de mayoría.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al considerar que el cambio de los balcones no altera el aspecto de la fachada en grado extremo y, consecuentemente, no afecta a la configuración del edificio en los términos contemplados en el art. 12 LPH y, por tanto, que el acuerdo para la realización de tal obra no requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.

La propietaria presenta recurso de apelación y la Audiencia Provincial revoca la sentencia de instancia declarando que las obras realizadas requieren del acuerdo por unanimidad de la comunidad de propietarios.

Sentencia Audiencia Provincial de Vizcaya, 29-06-2011
Extracto


"Es criterio jurisprudencial que cualquier alteración en el estado exterior del edificio exige unanimidad, y que tal exigencia no puede ser modificada por vía Estatutaria, pues los Estatutos no pueden modificar las disposiciones de derecho necesario que se contienen en la Ley, categoría a la que pertenecen la mayor parte de las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, como se deduce de los propios términos de la ley.

Y respecto al cierre de terrazas, la reciente STS 7 de julio de 2010 dice:

«Resulta jurídicamente indiscutible que el cerramiento de terrazas supone una alteración en un elemento común, cual es la fachada del edificio, de modo que, conforme a lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, precisa para su válida realización un consentimiento unánime de la Junta de Propietarios", y sigue la sentencia "La posibilidad de una autorización "ex ante" contenida en los Estatutos de la Comunidad (...), resulta contraria a la doctrina de esta Sala contenida en, al menos, las sentencias (...) la Sentencia de 8 de septiembre de 1993, recaída en el recurso de casación 3052/1990 y la sentencia de 28 de enero de 1994 (recurso núm. 1381/1990)».

En el caso el cerramiento de terrazas decidido por la Comunidad es parcial, colocación en los balcones de celosías que superan en 44 cm las existentes, pero no cabe duda que supone una alteración de la fachada del edificio, y, por tanto, para la realización de la obra de sustitución de balcones por otros que incorporan cerramientos de mayor extensión a la de los actuales, que no se justifica en modo suficiente en la incomodidad que supone la exposición a la inclemencias climatológicas en invierno, que alega la demandada, es necesario acuerdo unánime de todos los comuneros, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 17.1 LPH al que se remite el art. 12 de la misma, y, como quiera que el acuerdo se adoptó por simple mayoría, debe declararse su nulidad conforme se postula en la demanda".

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