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lunes, 6 de febrero de 2012

Comunidades de propietarios: prelación de las normas que las rigen

[Jurisprudencia Comunidades de Propietarios - Guías Propiedad Horizontal - Legislación]


Recientemente, el Tribunal Supremo ha vuelto a recordar cual es el orden de las normas por las que se rigen las comunidades de propietarios (STS 12-12-2011) declarando que "evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido, en primer lugar, por los estatutos de la comunidad contenidas en el título, y después, en este orden y con carácter supletorio, por las normas del Código Civil sobre la comunidad de bienes y por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, lo que no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1.255, del Código Civil cuando los estatutos aprobados por la Junta de Propietarios no contradigan lo establecido en la misma".

Por tanto el orden de estas normas sería el título constitutivo, los estatutos (en caso de existir), las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), teniendo en cuenta que si bien esta última ley deja ciertas cuestiones a la voluntad de la comunidad de propietarios como pueden ser la aprobación de los estatutos de la comunidad, el establecimiento de un reparto de gastos diferente al de las cuotas de participación establecido en el título constitutivo, la exoneración de determinados gastos a ciertos propietarios etc., otras de sus normas son de carácter imperativo, prevaleciendo sobre la voluntad de los propietarios, y entre las que se encuentran, entre otras, la existencia de título constitutivo, la obligación de contribuir a los gastos comunes o generales o la necesaria unanimidad para alterar elementos comunes salvo en los supuestos contemplados en la propia ley.

Por último, ya se ha visto en distintas entradas que los acuerdos de la comunidad de propietarios contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o a los estatutos no están afectados de nulidad radical sino que son anulables, siendo necesario impugnar los acuerdos en tiempo y forma para privarlos de validez y eficacia.

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